MISAWA international

HABITAは、MISAWA internationalの大断面木構造住宅の新ブランドです。新しい200年住宅の時代を作ります。



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2006年02月27日

生垣の話

住宅地を通り抜ける際、道沿いの住宅が生垣に囲まれているのとブロック塀で囲まれているのでは、気分のあり方が格段に違います。気持ちが安らぐというか穏やかになります。緑には空気を浄化する力もあります。

生垣のメリットというと、このような情緒面、環境面だけでなく、実用的なメリットもいろいろあります。たとえば人命救助に役立つ。交差点や曲がり角に面したところが生垣になっていると、横から車が出てくるのが、木々のすきまから確認でき、安全です。また、こんな例もあります。狭い道で子供がコンクリート塀とトラックの間に挟まり、大ケガをするという事故がありますが、生垣だと車と接触しても、体が生垣のなかに入り込む形となって、大事故を逃れたというケースはよく耳にします。2階から転落した子供が生垣の上に落ちて助かった例もあります。火災が発生しても、樹木は熱に会うと水分をだすため、隣近所への、あるいは隣近所からの延焼防止に役立ちます。盗難事故をも未然に防ぎます。空き巣や泥棒はコンクリート塀と生垣のどちらの家に侵入しやすいかというと、意外と思われるかもしれないが、コンクリート塀だそうです。なぜなら、生垣だと、道路から体や様子が見えてしまうが、コンクリート塀の場合、いったん敷地内に入ってしまうと外から全く見えなくなってしまい、泥棒や空き巣にとっては好都合というわけです。

また、自然環境すなわち緑が豊かであることが、高級住宅地のひとつのステータスになっていることも、忘れてはいけません。高級住宅地といわれる住宅地にいけば、そのことが一目瞭然です。高級住宅地という付加価値を自ら作り上げ、不動産価値を高めているのです。だから、生垣も一軒の家だけでなく、隣近所から地域全体へ広げていけば、街並み、景観の美しい街となり、街自体の価値を高めていくことになるのです。

2006年02月24日

住み替え利殖は猛勉強から

最近は日本でも株式投資が活発ですが、アメリカではこの利殖という意識がことのほか強く、とくに株式投資、不動産投資にはひときわ熱心です。それも、不動産については、住み替えで資産を増やしていきます。アメリカ西海岸地方で、住み替え利殖を心がけている働き盛りのサラリーマンは都市計画の勉強から始めています。気合の入れ方が違います。

これから自分の住もうと思う候補地の自然環境、教育環境、医療環境、ショッピング環境、交通環境はもとより、発展性、地価の上昇が期待できるか、住宅の需給関係がどうなるかといったことまで視野に入れて、その土地の持つ将来ビジョンを探るのです。活力という点で地域産業がこれから上り坂を迎えるのか、横這いか、はたまた斜陽傾向か、そこまで調べます。最初は素人同然でも、頭と足を最大限に使って多くのデータを集め、分析し、最後の決定を下すまでには都市計画の専門家はだしの見識を備えるようになるわけです。

ここまで努力できるのもはっきりとした目的意識を持っていればこそです。アメリカでは建物だけでなく、住環境にいかに重点を置いて資産価値というものが捉えられているかがわかります。口惜しいけれど、日本では自分の住む家の周囲の環境にこれほどこだわる人はまずいない。しかし、日本もすぐに、近い将来、住環境をよくすることが財産価値を高めるという方向に必ず向かっていくと思います。いかなければいけないと思うのです。

2006年02月22日

自然と共生のランドプランニング

これからの街づくりはランドプランニングが増えると思っています。これは、自然の地形と植生をできる限り生かした環境づくりを優先する、ということです。

共有のコモンスペースに広場や植栽、プレイロット、ストリートファニチャーを設ける。集中駐車方式として街の中を歩行専用の緑道で結ぶ。電柱、電線は地上から取り去る… などの工夫を凝らすことで美しい街並みと人々が触れ合うコミュニティの実現を目指すのです。なにしろ、この設計手法は、自然の形態、環境を極力変えずに開発するので、土地造成コストが抑えられ、その分、住宅など付加価値を高める街づくりに充てることができます。また、合理的な住棟配置によって、無駄な空間をできる限り少なくし、コモンスペースをより多く生み出すことのできるタウンハウス方式の採用が、土地の有効活用と美しい街並みを実現することになるのです。

よく外国の映画で、芝生を敷きつめた美しい街が出てきますが、調べてみると、そこでの一戸当たりの土地面積は日本と比べても変わらないのです。にもかかわらず日本が実際に狭いのは、通路などに面積を取られているからです。ランドプランニングを取り入れたタウンハウスによる街は、自分専用の土地面積は狭いノデスが、共有の土地面積を広く取って街全体の美しさを強調したところに特徴があるのです。

日本ではともすると、山をブルドーザーで削り、樹木も伐採し、高低差さえも整え、平坦地にする造成をします。少しでも多く住宅を建てたいという気持ちからですが、建設業者にとってブルドーザーで土量をいかに動かすかが、工事費にも影響するという一面もあるのです。環境の時代が叫ばれるなかで、もうこんな造成手法は通用しなくなると思います。自然の地形や樹木などと共生した家づくり、街づくりが求められることになるでしょう。ただ、日本の大学で本格的なランドプランニングの講座を設置しているという話があまり聞こえてこないのは残念です。

2006年02月20日

樹木も資産価値

山歩き、野草や山菜採り、ガーデニング、自家菜園、盆栽などに親しむ人が増えています。山、樹木、草花などはストレスの多い現代人の格好の癒しのエッセンスです。

庭に樹木を植えて楽しむ人たちも多く、テレビのテレフォンショッピングで高枝切りばさみという商品が紹介されたのですが、それを購入した人が結構いて、庭づくりを楽しんでいるのだなと改めて感じた次第です。そういう人たちにとって、樹木は財産なのだろうと思っていたら、それを証明するような話がありました。庭いじりが趣味で樹木を育てることが大好きだった人が、家を売却しなければならないことになりました。長年、丹精込めて育てた庭木が数本ありました。桜、木蓮、藤、金木犀、ミモザなどが玄関先や庭、裏庭に花をつけ、他にもヒマラヤ杉や楡の木などが見事でした。その人が樹木にいかに愛情を注いできたかが伝わってきました。加えて、その樹木はその地域の緑化に大いに貢献していて、地域の住民たちからも愛されていました。大きな木が、心を和ませていたのでしょう。もちろん、落ち葉の掃除や、枝が道路にはみ出さないように気を配っていました。

家を売却する際、彼は樹木を残すことを条件にしました。できれば、慈しんでほしかったのです。ところが、その立派な樹木は思わぬ恵みをもたらしました。買い手が、見事な樹木に家の価格とは別に、値をつけたのです。造園家を伴って訪れ、樹木一本ごとに値を付け、その通りの価格で木をすべて買い取ったのです。不動産業者もこれには驚いたようです。樹木が売却のネックになるかもしれないなどと心配すらしていたらしいのです。全く予期せぬことだったのですが、樹木が資産になっていたのです。家の資産価値を高めたのです。樹木をもっと身近にと願うのです。

2006年02月17日

住民協定

欧米の大都市の郊外などでは、はっとするような美しい街並みを見かけることがあります。手入れされた庭、色合いの調和した屋根や壁などの家々の外観、そして道路沿いの並木など、それはどう見ても一軒の家だけでは作りようがなく、その地域の住民たちの意識を反映するように整っています。

これは当然、環境のいい美しい街に住みたいという自然の欲求が第一の理由ですが、美しい街、高級住宅街というように地域のイメージの評価を上げることにつながり、財産価値を高めることになります。家を売却する際に有利になるわけです。日本でも、地域がどのように評価されているかが、家の資産価値を決めるための1つのポイントとなりつつあります。しかし、一軒だけが突出した意識を持っていても、地域の足並みがそろわなければ意味がありません。どのような街にしていきたいか、そのために個人は何をすればいいかを、地域の多くの人たちで考え決定し実行していかなければ、望む街づくりはできません。そこで住民協定が必要になるのです。

住民が共通のコンセプトをしっかり持ち、積極的に街づくりに関われば、その地域の事業所や施設や行政も動くはずです。ある街で、駅前にけばけばしい外観のパチンコ店ができるのを知った住民たちの働きかけに店側が応じ、一般的なパチンコ店とは趣の違う石造りの高級レストランのような外観にしたという話などは典型的な例です。

住民協定を敷くことは、そうたやすいことではありません。住民の中には、束縛されることに抵抗感を持つ人もいるでしょうし、いろいろな理由で実行できない人もいるのは当然です。大事なことは10年、20年後にどのような街にしたいかというビジョンを持つことで、住民協定も目先のことでなく、長いスパンで考え、決定することです。多くの住民の賛同を得るためには、そのビジョンを話し、実現すればそれに伴って資産価値が上がることも説明しておきたものです。

2006年02月15日

米国大恐慌の10分の1ショック

アメリカにおける「住宅の価値」に対する評価には長い歴史があります。米国は1933年に経済大恐慌で新設住宅着工がピーク時の93万戸から9万7000戸に急落しました。10分の1になってしまったのです。こうした超縮小の市場の中で、住宅産業で勝ち残ったのは長持ちし、良いデザインの住宅メーカーだけだったのです。

というのも、金融機関が住宅ローンをつけるとき、家を担保にするのですが、安っぽくてつくりの良くない住宅にはローンをつけなかったのです。金融機関にしてみれば、大恐慌のなか、個人の信用が担保にならず、土地も担保にならない。つくりの良い、デザインに優れた建物しか担保価値が認められないということなのです。具体的には、ローンをつける場合の条件として家に対するチェックシートを作りました。わが国では、2000年から住宅の品質確保の促進法が施行され、品質・性能をランク付けする性能表示制度がスタートしましたが、チェックシートはこの品確法と同じようなものです。

そのチェックシートを見ると、①基礎が高いこと②正方形の建物であること③屋根勾配のきついこと④間取りは標準的であること――といった具合です。基礎が高いということは風通しが良くなり、湿気対策になります。そのために長持ちする、というわけです。正方形の形状というのは、凸凹したものよりシンプルであるが故に施工精度が高まり、雨仕舞いもよくなる。また、急傾斜の屋根も雨ハケをよくするためです。さらに、間取りが標準的であるということは、住み替えなどの際、売却するときに売りやすいからです。妙に個性を強調して、デザインに凝ったりすると、好き嫌いが出すぎて売れにくくなってしまいます。シンプル・イズ・ベストが大事なのです。

こうして建てられた住宅は、80年近く経った現在も残っており、良質なストックとして評価されています。家を大事にし努力をすれば家の価値は上がります。加えて、安全で美しい街というイメージが家の価値を高めるのです。家を大事にする気風は、今も米国で脈々と受け継がれています。

2006年02月13日

暮らしを豊かにするリフォーム

悪質リフォームが話題になるなど、リフォームが見直されてきています。これまでは、ともすると古くなったからといって壊し、建て替えるというのが日本の風潮でした。日本の住宅の寿命が30年足らずしかないというのも、こうしたスクラップ・アンド・ビルド的な考えが強くあったからでしょう。大体、日本の暮らしのよき伝統として「もったいない」が海外でも注目されているというのに、住宅だけがこの考えのワク外にあるというのは不思議なことです。環境的にも、経済的にもやはりスクラップ・アンド・ビルドはもったいないのだと思います。そこで、リフォームが注目されてきたわけですが、私はもう30年以上も前に、リフォームを“ホームイング”と名づけ、業界でいち早く事業展開をしましたが、この言葉も暮らしをより快適にする、という意味を込めてのことでした。

このリフォームについても、米国ではメンテナンスと同様に盛んです。それも、業者に頼まず、自分でやってしまうというケースも多いといいます。いわば、DIY(ドゥ・イット・ユアセルフ)です。これについては米国では徴兵制があり、軍隊でちょっとした大工仕事などはできる知識と技術を覚えさせられるのが強みです。リフォームをする土壌があるのです。

住宅投資において米国は新築とリフォームの比率がほぼ半々ですが、日本ではリフォームは24%ほどです。ここにもリフォームより解体といった日本の風潮がうかがえます。米国の中古住宅流通市場は日本の約20倍という大きさを持っていますが、それは品質、性能の高い住宅を適正に評価するシステムができあがっているからです。住み、生活していくなかで、より快適に、豊かに暮らしたい、性能をアップしたいという要求が出てきてリフォームする。そこではリフォームした家の方が新築住宅より価値が上がって当然なのです。米国でリフォームが盛んなのも、なるほどとうなずけるのです。

2006年02月10日

土地神話の不幸

日本と米国における「資産価値としての住宅」に対する違いを述べてきましたが、こうした認識の差はどこから来たのでしょうか。

日本では戦後から長い間、“土地神話”が唱えられてきました。土地は持っていれば値上がりする、値下がりはしない------ というものです。とくに、ほんの10年ちょっと前までのバブル経済のもとで地価は急騰し、土地あさりが横行しました。これが住宅にとっていかに不幸だったか。なにしろ、土地さえあれば値上がり間違いないのだから、家の値段などどうでもよかったのです。

日本がいかに住宅に対する価値を認めていないかは、中古住宅の取引にはっきり現れています。明確に中古住宅の査定、評価の基準があるわけでなく、築後何年という極めていい加減な評価で取引が行われていたからです。それどころか、バブルのピーク時など、住宅という上物があるということが、マイナス査定となるほどの邪魔者扱いだったのです。誰が考えてもこんなおかしなことはない。きれいに手入れをし、美しい、使いやすい家なのに一律、築後何年で片付けられてしまうはずがありません。住宅メーカーにしたって、良い住まいづくりをしようという意気込みは失せてしまいます。

住宅の平均寿命をご存知ですか。アメリカが44年、イギリスが75年なのに対し、日本は26年なのです。住宅ローンが35年支払いとするなら、ローンを支払わないうちに壊されているという計算です。こうした日本の住宅の寿命の短さは、あまりにも新築至上主義が強いからにほかなりません。築後何年と年数が経てば経つほど家の価値は下がるのが当然と考えていたのです。それに何より中古住宅として売るとき、家の値段が評価されなくても、土地の値段が上がり、結果として損をしないということも、そうした家への評価を見過ごしにしてきた背景だったのです。前に述べたように、米国では買ってから5年ほどで500万円ぐらい値上がりするケースは珍しくありません。きれいに手入れをし、住みこなしていくことのほうが住宅としての価値が評価されるのです。

古くなると下がる日本、古くなると上がる米国-------。こうした米国における家の価値に対する評価には、やはりよって来たる歴史があるのです。次回に“10分の1ショック”とうことで述べてみます。

2006年02月08日

5年間で500万円 値上がりする米国の住宅

昨今、コミュニティという言葉を盛んに耳にするようになりましたが、ここにも日米間格差があります。

アメリカ西海岸のあるコミュニティでは、街にゲートを設置し、守衛さんを常駐させ、訪問者はそこで訪問先に連絡を取ってもらい、許可を得てからでないと街に入ることができない。少なくとも不審なよそ者が街をうろついたりすることはない。こうして地域のクオリティを高めているコミュニティがずいぶんあります。

日本でも、集合住宅でそうしたシステムをとるケースが増えてきていますが、街そのものに取り入れられた例は少ないと思います。そこの家々はどこも手入れが行き届いています。壁や屋根のペンキがはげかけていれば、すぐに塗り直し、窓辺のカーテンやブラインドにも気を配る。刈り込んだ芝生、樹木、花壇には四季折々の花々、街全体が公園のようなおもむきです。ご存知のようにアメリカの郊外の家は塀や垣根などがなく、歩道と庭がつながっているのが一般的なので、一軒一軒が家をきれいにし、庭の手入れを欠かさなければ、街全体が美しくなるということになります。住民たちは、そのことをよく心得ていて、全体のことを念頭におきながら、自宅の手入れをするのだと思います。

こうして、家を大事にし、努力をすれば、家の価値は上がります。加えて安全で美しい街というイメージが、さらに家の価値を高めます。日本人は、家を建てるのは男子一生の仕事などといって、一軒でよしとなりがちなのですが、アメリカでは、ライフステージに合わせて一生のうちに何度も住み替えます。平均7.5回と言われています。こういう努力なくしては、住まいのグレードアップは図れません。なんと、5年間で500万円もの値上がりも珍しくはないのです。私も一生のうち8回の住み替えが理想だと思いますが、ただの転居ではいけないのであって、それまで住んでいた家を購買価格より高く譲らなければ意味がない。そうしてグレードを上げていくのです。それには、日頃の維持管理を怠らないことです。また、住民協定などを結んで、美しい街づくりもしていくことが肝心です。

2006年02月06日

米国主婦の料理は?

米国の主婦は料理が下手、などというと日米摩擦の一因になりそうですが、下手というより料理をしないといったほうが正しいかもしれません。

米国の主婦は、缶詰や瓶詰の食材に手を加えて調理をすることが多く、それもオーブンやグリルを多用します。日本の主婦のように油で揚げるとか、炒めるとか、網で焼くなどはあまりしないようです。米国に住んでいた知人がよくレンジの火力が弱く、野菜炒めがおいしくできないと嘆いていましたが、米国人はレンジではせいぜいお湯を沸かすか、シチューを煮込むぐらいだから中国料理のような強い火力は要らないのだと教えられ、納得したそうです。

なぜ私がこんな話をしているかというと、米国の主婦はキッチンを汚したくないということなのです。キッチンはとかく汚れやすい。とくにレンジまわりは、飛び散った油や煮こぼれなどで、すぐに汚れる(そうだ)。しかし、缶詰、瓶詰を使いオーブンで調理すれば、汚れ方が格段に違う。あまり汚れない。米国の主婦が、すべからくきれい好きか、はたまた掃除嫌いなのではなく、私が考えるに、資産価値を落としたくないという想いの現われなのです。

一生のうち、何度も住み替えるのが当たり前の米国の人たちは、次へ移るときに、なるべく高く家を売却したい。そのためもあって、家のメンテナンスを欠かさず、掃除もよくし、家をきれいに使うのです。汚れやすいキッチンには、とくに気を使うのでしょう。

揚げ物、炒め物など御法度も当然。だから米国人は、バーベキューが好きなのかもしれない。庭でなら、どんなに油が飛び散っても大丈夫ということでしょうか。

最近は、日本の主婦も料理をしなくなったといわれますが、うまい料理を食べたいか、資産価値を落とさない住宅にしたいか、亭主にとってはハムレットの悩み?

2006年02月03日

“住宅は質”の日米格差

悪質リフォーム、耐震偽装事件と住宅建築にまつわるイヤな事件が続いています。住まいという何よりも安心、安全であるべき場所が否定されたのですから、人々の怒りが爆発し、住宅に対する不信感が高まったのも当然でしょう。それに何といっても、多額のローンを組み、やっとの思いで手に入れた夢のマイホームがまったく資産価値を持たなくなってしまったのですから、その無念さは察してあまりあります。一連の事件を通じて資産価値のある住まい、資産価値を高める住まいへの関心が今後一段と高まることは間違いありません。

当ブログでは、ほぼ1カ月にわたって資産形成と住宅のあり方について述べてみたいと思います。

まずは米国と日本との住まいに対する考え方の違いについて触れてみましょう。知人から聞いた実際の話です。

米国生活が長くなりそうということで、赴任して間もなく住まいを17万ドルで購入。敷地は2分の1エーカー(約600坪)で、庭付き・プール付き。その庭も緑の芝生で敷きつめられ、犬も走り回れる。いま愛犬家で話題のドッグラン付き住宅という立派なお屋敷です。

12年間を過ごしたところで帰国命令。そこでその家を売ることになり、50万ドル位で売れると見積もりました。隣の同じような物件が50万ドルで売れていたからです。

不動産屋が早速調べにきました。芝生の様子から樹木の剪定の具合、各部屋のチェックはもちろん、エアコンなど設備の状況も。結果は40万ドル。樹木の手入れやクーラーのメンテナンスが十分でないという理由でした。10万ドルの差は大きかったが、ここに米国と日本の住宅に対する考え方の違いがあるということなのです。

手入れ如何で値が変わる。日本人は住むのに不都合がなければよしとし、手入れをしたり、メンテナンスにお金をかけるという意識は少ない。しかし、米国では家は資産であり、住み替えを続ける中で、高く売り、資産を増やしていくというのが常識なのです。

米国の人たちはキッチンをピカピカに磨き上げ、壁のペンキを塗り、芝生の手入れにも余念がない。こうした光景を、日本人は米国人はきれい好きな国民と見るかもしれないが、実態は高く売って資産形成をしていくという、いわば欲と道連れの側面もあるのです。

2006年02月01日

セントラルクリーナー

菌や花粉、ハウスダストの類の病気の原因は、電気掃除機で吸い取っても、また室内に吐き出されます。掃除機とは、大きいゴミだけ拾ってあとは空気をかき回しているだけなのです。セントラルクリーナーは吸引したものを外へ出してくれます。屋外に吸引装置が設置されていて、家の中には、各部屋に空気の吸引口だけがついています。そこにノズルを差し込んでスイッチを押すだけ。掃除はノズル1本で済むので、移動も簡単です。

セントラルクリーナーを使うと、アレルギーの原因となる埃が室内を舞うこともなく、テーブルの上や、書棚、障子の桟、電気の傘などに埃がたまることもありません。クローゼットにしまってあるシーズンオフのスーツの肩もきれいなままです。一番の良さは、毎日の掃除が1週間に1回で済むようになることです。主婦にとっては便利な道具でしょう。

これほど便利で衛生的なのですが、何故だか日本ではあまり普及していません。セントラルクリーナーの配管は家を設計するときに組み込まれるものなので、最初に建築会社に言わなければなりません。その存在を知らない人が多いのでしょうか。30年来使用していますが、オススメです。

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