MISAWA international

HABITAは、MISAWA internationalの大断面木構造住宅の新ブランドです。新しい200年住宅の時代を作ります。



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2006年04月28日

すべての土地に値のつく不思議

じっくり考えてみると、世の中には不思議というか、おかしいことがずいぶん多いことに気がつくものです。

土地の値段がそうです。日本列島のすべての土地に値段がついているというのはおかしいと思うのです。大体、土地というのは利用されてこそ価値が出るものであり、値段がつくのです。役立たずの土地に値段がつくことがおかしい。京都の大文字焼きをする山を開発できるか、富士山を買えるか、皇居を買えるか―というわけです。

市街化調整区域や丘陵地などもそうです。開発できないのに値がつくこと自体、奇妙としか言いようがない。世界では砂漠や森林など値がついていない土地はたくさんあります。ところが、日本では全て値がつきます。すべての土地に値段がつく―というこの勘違いが日本の土地神話を生み出したのです。どんな土地でも持っていれば必ず値上がりする、という勘違いが、見境なしの土地漁りに日本中を走らせたのです。値上がりするという保証があれば、これもまた当然のことですが、誰もそんな保証をしたはずがありません。まさに神話の神話たるゆえんです。利用される土地、利用されない土地の区別は、はっきりしたいものです。

2006年04月26日

気象データが大切

日本の土地情報の不備な点として指摘されることに、気候風土の情報があります。土地の使用目的によって、それは重要な選択基準になるからです。日本の国土は狭いのですが、北と南で気象条件が違います。太平洋側と日本海側でも違います。年間の平均雨量が多い地域、平均湿度の高い地域、一年のうち数カ月は雪に覆われてしまう豪雪地帯、冬になると山からの空っ風が吹きまくる地域、季節風が強く吹く地域、夏は涼しく冬は暖かな地域、逆に冬は底冷えのする寒さで夏は暑いという地域、台風の上陸が多い地域、梅雨がない地域、春先に花粉が多く飛ぶ地域などなど、その地域ごとの特質があります。

個人の住宅を建てる場合でも、企業が工場を建てる場合でも、農地にする場合でも、年間を通したそのような情報の明示が求められると思うのです。ある人が土地を探していて、安い土地があるという情報を聞き、気に入って入手し、家を建てました。しかしそこは、年間雨量が多く、湿気が高く、さまざまなものにカビが生えるのです。壁や畳、革製品、ビデオテープなどもかびてしまったのです。雨が多いと聞いた時点で、カビにまで思いが及ばなかったのが悪いと思われるかもしれませんが、私は、業者がより正確な情報を提供していれば、と思うのです。住む身になって、ということです。きめ細かな土地の気候風土をきちんと伝えるべきだと思います。

日本列島の詳細な気象データの調査、分析図はあるのです。主に気象庁と気象衛星アメダスのデータから600万件のデータを分析し、各地域の月別の平均気温や降水量、降雨日数、月別平均相対温度、日照時間、風速などの気象データが得られるのです。このデータによって、気象条件に適合した屋根のかたち、窓のつくり、断熱材、材料選定や間取りなど、きめ細かな設計が可能になるのです。

これまでも、地域の特性に即した住宅づくりの必要性がうたわれてはいましたが、実際に、住宅の設計に気象データが取り入れられることはあまりなかったと思います。これからは商談の段階で、そのデータと、それに対応した建築手法を織り込んだ気象調査報告書がついてくる時代です。「日本の気候データベース」というデータがあり、市町村まで全て出ております。財団法人住宅産業研修財団発行です。

2006年04月24日

鳴かずば、鳴かせてみせる

現地調査の話をしましたが、こんなひどい話もあるので要注意です。ある意味、情報操作ということです。

東京の近郊とあって、不動産業者は豊かな周辺の自然環境をうたい、「いろいろな鳥が来ます。ウグイスも鳴きます」とパンフレットに謳いました。ところが、現地案内でお客様を連れてきても、そんなに都合よくウグイスは鳴いてくれません。お客様は「ウグイスなんて鳴かないじゃないですか」そこで、一計を案じた営業マン。森の中にウグイスの鳴き声を録音したテープレコーダーを備え、案内するたびに、「ホラ、ウグイスが鳴いていますよ!」鳴かないウグイスを鳴かせたのは、信長ばかりではない!「本当にウグイスはいました。ただ、家が建ったらウグイスはいなくなってしまったのです」と営業マンは言い張るのですが―。

郊外の新興分譲地となれば、そう頻繁に電車が来るわけではありません。現地案内したお客様に、帰りなど駅であまり待たせると、「電車の本数が少ないわ。不便ですね」となる。 そこで、営業マンは事前に電車の時刻表をしっかり調べておき、電車の到着時刻ギリギリまで現地案内をし、説明をする。「ありがとうございました。よろしくご検討ください。では、駅までお送りします」 駅に到着するのは電車が来る1、2分前。すぐに切符を買って、「ああ、電車が来ました。ありがとうございました」 バス、電車の時間ぐらい調べていって下さい。

2006年04月21日

現地調査をして買う(2)

住土地というのは書類や写真では絶対に分からないものです。現場に行って初めて分かることがたくさんあるのです。昔、池があったところは地盤沈下の可能性があるし、谷間で風が通らず暑いとか、こういったことは現場でしか分からない。逆に、キレイな花の咲く梅の木や桜の木があったり、山桃の木があったり、といったウマイ話も現場に行ってこそなのです。

現場にいって人間の五感をフルに発揮させることが大切なのです。これはウマイ話だ、なんとなくくさい話だとかは、やはり実際に歩いて、その靴の裏からの感じで決定しないと間違いのもとになります。人間は視覚、聴覚、嗅覚、味覚、触覚、の五感があるのですから。それを書類だけ見て、判断しようというのは土台無理な話で、見ないで買った土地がいい土地であるはずがないのです。

真面目な銀行マンは不動産業者に融資するとき、社長に「あなたは現場を見ていますか」と聞いて、「見ています」というところには貸して、「見ていません」というところには貸さないといいます。経営トップが、買う土地を見ていないというのは経営がいい加減な証拠と見るわけです。いわんや、一般のお客様にとって、住まいづくりは一生のうちの大事業です。現地を見ないで買うことなどはあり得ないのですが、念には念を入れることも大事です。晴れた日だけでなく、雨の日などにも行ってみるべきです。水はけが悪かったり、ちょっとした水でぬかるみになってしまう土地だってあるのです。刑事ではありませんが、何事も“現場主義”です。

2006年04月19日

現地調査をして買う(1)

日本では土地の調査評価は今だはっきりしていません。特にバブル期の時は、まともな調査、評価での土地売買はほとんど行われなかった。“土地”と名がつけば、損はしないから、いちいち面倒な調査など不要という風潮があったのです。

「土地は見ないで買うな。買うなら現場を見ろ」は、不文律ですが、ミサワホームの創業期の頃、こんなことがありました。軽井沢の別荘建築です。お客様は東京の人で、打合せを東京で行ったのです。場所も地番、図面でしっかりと確認し、すぐに工事業者に連絡、施工し、完成させました。

竣工したので、現地へお客様をお連れしたのですが、お客様は見るなり、顔色を変えて怒り出しました。「違うよ、これ。私の敷地じゃないよ。隣りが私の敷地だよ」工事業者への連絡が不十分だったのです。特に別荘の敷地についてはわかりづらい。しかし、建ててしまったものはしょうがない。「申し訳ありませんが、どうでしょう。建ててしまった敷地も買ってしまっては。土地が広くなっていいじゃないですか」言う方も言う方なら、その人もその人で、「それもそうか。つくっちゃったものを壊すわけにいかないし、またつくるのもなんだから、この土地買うか」まぁ、ウソのような本当の話で、「土地は現地調査をせずに絶対に買うな。まず見よ」の教訓です。

後日談ながら、隣りの土地を買わされたお客様からは、「土地が値上がりし、資産が増えた」と感謝されました。土地神話がケガの功名となったわけですが後味の悪い思い出です。

2006年04月17日

ダイオキシンの恐怖

かつてベトナム戦争の際に散布された枯れ葉剤に含まれたダイオキシンの影響で、奇形児として生まれた双子の少年が、日本でも話題になったことがあります。間違った情報だったのですが、埼玉県所沢市の農家で生産される野菜に高濃度のダイオキシンが含まれると社会問題になったことも記憶に新しいことです。

ダイオキシンが「史上最強の毒物」といわれ、発ガン性、催奇形性をもつ物質であることなどは、すでに十分にご承知のことと思います。その発生源の1つとしてゴミ焼却炉があります。ダイオキシンが煙突から出る煙や灰に含まれて空気中に吐き出されているということです。また工場跡地などでは、土壌にダイオキシンがしみ込んでしまっていることがあります。ダイオキシンには、非常に長い期間分解しない特性があり、土壌に含まれたものは、数十年から百年間もの間、わずかずつ分解されるのです。微生物による分解もほとんどなく、これもダイオキシンの怖さの1つです。

このような汚染された土壌の上もしくはその付近に、知らずに家を建ててしまうこと、また空気中のダイオキシン濃度の高い地域に家を建ててしまうことの怖さは、いまさら言うまでもないでしょう。工場跡地を不動産として販売するのであれば、その業者はきちんとした土壌調査をし、結果いかんでは可能な限り洗浄をし、その経緯なりを報告するべきなのです。行政も、それ抜きでは建設を許可しないということです。大手デベロッパーの高層マンションが販売後に問題となり、取り壊した事例もあります。ごみ焼却炉の煙が気になるところであれば、煙に含まれるダイオキシン濃度を調査し、データを公表するべきです。

このような場所に暮らすことは、危険と隣り合わせていることです。行政や民間の調査機関から情報を入手して、疑わしいことがあれば、業者に質問してみる。そのときの対応でその業者の信頼度や誠実さがつかめるはずです。調査も何もしておらず、売ればいいといった態度の業者であれば、さっさと見切りをつけるに限ります。

2006年04月14日

活断層に注目を

95年に発生した阪神淡路大震災は直下型地震の怖さ、そして、活断層の重要性を教えてくれました。活断層とは、地表の断層で今後も活動が予測されるものです。日本には多くの活断層が走っており、そういう意味では、直下型の地震が起こる可能性はどこにもあるということになります。

阪神淡路大震災の教訓から、活断層調査が行われるようになり、活断層に関する地図の整備や公開が求められるようになり、空中写真や過去のデータから作成された活断層図も作成されています。活断層が走っているからといって、ただちに地震がくるとは限らないのですが、承知しているか否かは大きな問題です。対策も立てられます。知らない、調べない業者は怠慢そのものです。

大規模な分譲地などでは、同じ分譲地内に活断層の通っている区画とそうでない区画があってもおかしくありません。地盤のところでも述べましたが、ほんのわずかに距離がずれただけで、明暗を分けることにもなります。リスクの大きさが格段に違うのに、販売価格が同じなのはおかしいということにもなります。日本は地震国、どこにいても同じ、などという度胸の据わった人もいますが、活断層や地盤について関心のない人、知らない人が多すぎます。

2006年04月12日

絶景は命がけ

海を見渡す、高級住宅地と謳われている地区があり、大規模団地が建設され、大勢の人が住んでいます。ここがなぜ高級住宅地かというと、絶景だからだといいます。たしかに富士山が望め、海も見えて眺望のいいところです。しかし、この絶景というのは大変です。この辺りの樹木をよく見ると、幹が皆曲がっています。強風のせいです。台風も上陸し、海からの強い風をまともに受けて木が曲がってしまうのです。そのあたりには鳥も巣をつくらない。危険を感じ取っているのです。猿も住みつかない。要するに動物は本能的に避けているわけです。動物にとって危険な場所は、人間にとっても危険なのです。

海のそばに住みたい、海が見渡せる高台に家を建てたい、という人がたくさんいます。それで、あちこちで海に面した山の斜面を削り、宅地造成して、絶景を売り物に分譲するケースが多いのですが、地盤もさることながら、海辺に住むのは、思ったより以上に難しく、苦労が多いのです。内陸部より台風に見舞われる回数が多いだけでなく、眺望を重視して海に向かって遮るものがないところを選んだのですから、海からの強風をまともに受けることになります。風が家にダメージを与えるのは当然です。それに潮風が屋根・窓の耐久性を弱くします。塩害です。海風が運んでくる塩が、さまざまなものを錆びつかせてしまうのです。海沿いの街では、自動車の耐久年数が恐ろしく短いとよく言われています。

絶景の地は、その景色からは想像もつかないような危険性をはらんでいるのです。絶景を選びますか、安全を選びますか。命のことを考えてみて下さい。

2006年04月10日

毎年1センチ地盤沈下する埋め立て地

バブル期のお粗末な宅地造成については、少し触れましたが、地盤が毎年1センチずつ沈下した造成地があります。海面を埋め立て、ブルドーザーで押さえて固めているのです。こうして造成した土地は、数年間は寝かさなければ地盤が安定しないのです。軟弱地盤であるにもかかわらず、売り出してしまう例が多かったのです。その結果、毎年1センチずつ沈下していくということが起こるのです。

地盤沈下の被害はさまざまですが、多いのは、壁や基礎部分に亀裂が入る、窓が開きにくくなったり開かなくなる、床が傾斜するなどです。住宅を購入する前に、床にビー玉を転がしてみる。もし力を加えないのに転がり出したら、床に傾斜がある証拠です。地盤が不安定と考えられます。窓の開け閉めがスムーズかどうかも要チェックです。建設後まもない家では、それらの兆候が現れることは少ないので、住んでみるまでわからないというのが実情です。

また、大規模な宅地造成地では、購入した箇所で明暗を分ける場合もあります。例えば、もともと宅地であったところと、水田であったところを一緒に造成し、区画に仕切れば、どこが宅地でどこが水田か見分けがつかなくなります。その一区画を買うことにしても、何百の区画から選ぶわけですから位置や方角、日当たりなどが気になりますし、地盤まで考慮する人は皆無に等しいといえます。もし地盤のことが気になったとしても、一見してどの辺りが悪いかなど、分かろうはずもありません。しかし、同じ分譲地の中に、水田を埋め立てた軟弱地盤の箇所があり、同じ価格で入手しながら、そこを選んだユーザーだけが被害にあうということなのです。

このような造成地も、ある程度時間が経てば、地盤も安定してきますが、お客様にはわかりません。この被害を防ぐには、やはり業者に情報開示を求めるべきだと思います。ここの部分は造成してから日数があまり経っていませんから、若干軟弱ですというふうに、きちんと説明してくれれば、これは信頼できる業者とみていいでしょう。もちろん、その対応策もしっかり示してもらうということです。

2006年04月07日

鳥も巣を作らない絶景

造成して50年、100年と経っていれば、地盤もかなり安定してきているとみることもできますが、数十年ぐらい、とくにバブル期に造成した宅地はやはり不安が残ります。絶景はあぶない。見晴らしが良く海が一望に見渡せる宅地等は、家を持つ者の夢の一つですが、良く調べて下さい。鳥が巣を作っていない場合は、台風が直撃するので自然界では動物が住まないのです。何年内かに大きな事故が発生する目安です。

いまは、そこを宅地造成して、家を建て、人が住んでおり、かつての地形や地勢はまったくわからなくなっています。まぁ、それだけ土木工事の技術が進んだということでもあるのですが、基本的にこわい場所であることに変わりはないのです。今、町名変更で昔の地名がわからない地域が多くなっていますが、郷土資料などを調べれば、かつての地名がすぐにわかります。土地や地盤を知る上での手掛りになるでしょう。

また、古代の遺跡が発掘された場所も、かつて集落のあった場所で、これほど住居を建てるのに適した場所はないのですが、この開発は許可が難しい。文化遺跡の保存・調査と開発との兼ね合いをどうするかはこれからも大事なテーマでしょう。

崖っぷちや川辺などで危険と隣り合わせて暮らしている人たちをみたり、土砂崩れで家が崩壊したといった事故のニュースに接するたびに、人は安全な場所に住む権利があるはずと痛感し、住居に携わるものとして心がうずきます。遺跡をそっくり移築するか復元し、その場所に今生きている人の住まいを建てたいと思うのは、無茶な考え方でしょうか。

2006年04月05日

谷、川のつく地名はこわい

もともと人は、より安全で暮らしやすい場所を自分たちで探し、住居を造りました。経験と本能から探し当てていたのでしょう。安全で暮らしやすい場所に人が集まり、自然に集落として形成されていくのですが、古地図を見ると、人間がいかに住居探しの名人だったかがわかります。

低地で湿気の多い場所に水田をつくり、人々は水田より少し高い場所に集落をつくり、住んでいます。川の氾濫や強い風による被害を受けずにすむか、また最小限の被害ですみそうな場所にも集落をつくっています。沢や沼のすぐ脇も湿気が多く地盤が軟弱なので、家は多くありません。現在のように人工的な宅地もなく、風雨や暑さ寒さなど自然環境の厳しさをそのまま受けなければならなかった時代、人が安全に暮らしやすく住める場が、そうそうたやすく見つかったとは思えません。

しかし、住む土地を選び間違えたら生死に関わることを知っていたからこそ、土地選びには真剣だったに違いないし、選択眼も鋭かったのだと思います。そう考えると、昔からずっと人が住んでいた土地は、まず安全だということができます。昔の人に選ばれなかった土地は、基本的に人の住まいに適していないのだと思います。私は、地名に谷や川のつくところは、要注意と考えています。川のつく地名は、今は埋め立てられていて川の姿は見えなくても、かつて川が流れていたところがほとんどです。湿気が多く、地盤が軟弱だと予想されます。谷とつくところは、かつて谷か、もしくは二方向からの下り坂がぶつかる谷地かであったことが考えられ、水が流れ込んで地盤を弱くしている可能性が高いのです。

同様な理由から、沼、沢とつくところも気をつけたい。丘、山のつく地名もこわい。この地名はだいたい高台にありますが、強い風が吹き、風害を受けるおそれがあります。

2006年04月03日

地盤を知る

バブル崩壊後しばらくして、地盤沈下で家が傾くなどのトラブルが続出しました。バブル時に盛んに行われた土地の売買は、住む目的というより投機の対象だったことも多く、地盤の善し悪しが問題にされることもありませんでした。また、土地が不足していたために、住宅建設が不可能な土地は切土・盛土などで造成し販売されたのですが、しっかりした造成がされないままに住宅が建設される例も多かったのです。

住宅が建てられない丘陵地帯を宅地にするには、斜面を削るか(切土)、土を盛って(盛土)ひな段状の宅地をつくります。こうして造成した地盤には、本来はすぐに住宅を建設するわけにはいかず、安定するまで待たなければならないのですが、業者は早く売りたいわけで、安定しない地盤の上に住宅を建ててしまい、沈下した例も少なくないのです。沼や池を埋め立てて宅地造成した場合にも、同様の危険性がさらに大きくなります。地盤は住宅を安全に支える大切な役割を担っていて、大型の集合住宅などは、重量が重いこともあり事前に地盤調査はしっかりなされ、建築確認申請の際には調査報告書を添えるなど審査も厳しい。しかし、個人の住宅となると、地盤を厳しくチェックするケースは意外に少ないのです。もっとユーザー一人ひとりが、地盤について知らなければいけないのです。

地盤の善し悪しは自分である程度は察知できます。その土地がどういう位置にあるのか。坂道を降りきったところで、周囲の家の壁や塀に亀裂が見つけられたら要注意です。また、以前に行った地盤調査の報告書、地図や地形図、造成計画図を参照することも大事なことです。そして、要注意箇所、不安材料があれば専門家に依頼しての地盤調査をおすすめします。

今まで、あまり関心をもたずにきた地盤に目を向けることが大切です。土地にも性能があるということであり、その評価がこれから厳しく問われることになると思います。

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