HABITAの理念・資産形成のために　住宅資産の貧困

こんなデータがあります。国富という視点からみたとき、わが国の住宅資産額は２５０兆円であり、国富総額２６００兆円のほぼ１０％弱になります。この割合はほとんど変化していません。わが国の住宅投資は毎年２０兆円も行なわれているのに、住宅資産額は増えていないというのはどういうことなのでしょうか。

ところが、米国ではどうでしょう。米国の国富総額は７５００兆円ですが、このうち住宅資産は２５００兆円です。実に３０％の比率を占めているのです。米国と日本の年間の住宅着工はそんなに大きな差がありません。それなのに住宅資産額は、日本は米国の１０％程度しかないのです。日本の住宅がいかに社会的資産として残っていないかの証拠です。

別の角度からも見てみます。中古住宅とも言われる既存住宅の流通量の比較です。日本の住宅ストックは現在、５４００万戸で、世帯数４７００万世帯に対して家余りの状態です。それなのに、中古住宅として流通市場に乗り、取り引きされるのは年間１８万戸程度にしかすぎないのです。ところが、米国では１億４０００万戸と言われるストックのうち、年間７００万戸が流通、取り引きされているのです。ここからも、既存住宅が日本では住宅流通市場に乗らない実態がはっきりわかるのです。既存住宅は流通せず、取り壊されているのでは―との想像ができるわけです。耐震基準に満たない住宅が１１００万戸にのぼるという実態があります。

さらに、こうした日本の住宅の資産価値のなさを裏付けるのが、住宅の寿命です。日本の住宅の耐用年数は３０年足らずなのに対して、米国が１０３年、イギリスが１４１年と言われており、日本の住宅の寿命が圧倒的に短いのです。もっともこの耐用年数の数字はストック数、減失数、新設住宅戸数などをもとにはじき出したもので、旧・住宅金融公庫が融資住宅を対象に算定したものはまた違ったものになっています。まぁ、算定方法によっていろいろな数字が出てくるのはデータの常｡外国のデータだって同じです｡その真偽はともかく、日本の住宅の寿命が欧米諸国に比べてきわめて短いということだけは間違いありません。国富に占める住宅資産額が増えないのも必然のことなのです。