住むほど得する住宅

３年前、ＨＡＢＩＴＡをはじめた時のＮｅｗｓｗｅｅｋの特集です。
アメリカでは２０年前、１２万ドルで建てた家が、今では５０万ドル、日本で今３，０００万円が、２０年後タダ同然。
「大陸の端に位置する島国で、長い歴史を誇り、１人当り所得は３万ドルはるかに超える。そんな多くの共通点をもつ二つの国に、決定的に違う点が一つある。
デザインの仕事をする６０代の安野久子（仮名）が夫と東京・多摩に敷地約１００平方メートルの家を手に入れたのは８１年のこと。今は評価されるのは土地代だけ。「建物の価値はほぼゼロだろう」
イギリスのデービッド・エインジャーは、８０年にロンドン北部イズリントンの家を購入した。８年前に住み替えのため手離した際には１０倍近い値で売れた。不動産市場の価格上昇分をさしひいてもかなりの評価だ。
２２年で賞味期限切れ寿命の短い日本の住宅
日本の住宅の寿命はあまりに短い。マンションなどの集合住宅と戸建てを合わせた日本の全住宅の平均寿命は約４５年。対してアメリカの住宅は７１年、ドイツは１４１年、イギリスは１４３年だ。
日本人がやっとの思いで住宅を購入しても、土地を除いた建物の価格は数十年で限りなくゼロに近づく。鉄筋コンクリートでも４７年で税法上の法定耐用年数が来る。耐用年数を過ぎても住めなくなるわけではないが、市場では「賞味期限切れ」となる。
だがこれは世界の常識ではない。「土地と建物を別々の財として登記するのは日本独特の制度だ」と東京大学の松村秀一教授（建築学）は言う。「日本では『家は消えても土地は残る』というが、ヨーロッパでは建物は『かりそめのもの』という認識は法概念上もない」
建物の古さにも差がある。イギリスやフランスでは、１９１９年以前に建てられた住宅が全住宅の約２０％を占める。ドイツでも築９０年近い建物が１５％、アメリカでは８％。日本では１９５０年以前の建物でも５％に満たない。
日本以外の国では家の寿命が長く、住宅が資産になるのはなぜか。イギリスには、地域全体の徹底管理で一等地に成長した住宅街がある。ドイツでは、省エネ認定の修得が住宅の価値を決める条件だ。
アメリカでは欠陥や偽装工事を防ぎ、建物の品質を確保する「コンストラクション・マネジメント」や、民間と政府による徹底検査などの管理体制が確立している。
デザイナーズ住宅は資産にならない？
新しい住宅はどうか。ロンドンではデザイナーズ住宅も人気だが、デザインより立地や歴史的価値が評価される。有名建築家が手がけた住宅も、大半は無名の建築家の建物と大差ない価格で流通する。
アメリカでも似た土壌がある。「有名建築家の奇抜な住宅は歴史の検証を受けていない。アメリカの金融機関はそれをリスクと考え、（融資の）評価は低くなる」
日本では戦後、住宅不足を解消すべく、一貫して量の拡大をめざしてきた。だが今後訪れる人口減少・高齢社会では、住宅が余る一方だ。国も今後、中古住宅を重視すると宣言している。
そんな転換期に起きたのが０５年の耐震偽装事件だ。住宅の質に対する信用を確保できなければ、中古住宅の取引の基盤は根底から崩れる。どうすれば流通する住宅の欠陥や手抜き工事を見抜けるのか。
鉄壁の検査体制で手抜き工事を排除
住宅の検査確認体制が厳しいイギリスでは、完成後に欠陥が問題になるケースは少ない。政府公認のビルディングコントロールオフィサーは建築計画の全工程をチェックする。
アメリカでも検査確認体制は厳重だ。地方自治体の建築検査員が基礎、配管など工事の各段階で検査に入るうえ、施工者や建築主とは無関係の民間検査業者（ホームインスペクター）による検査の2本立てになっている。
日本の住宅事情は戦後、一貫して悪いままだったわけではない。広さも質も徐々に改善はしてきた。日本の住宅１戸当りの延べ面積は７８年の約７５平方メートルから、９８年には約９８平方メートルに増加し、イギリスと同程度になっている。
豪農の家などしっかりした家は伝統的に長もちだったが、庶民の家はほとんど残っていない。「そんな時代から、ようやく住宅ストックの話をできる時代になった」と、東京大学大学院の西村幸夫教授（都市計画）は言う。
「車を乗り換えるように」家を使い捨ててきた東京。築１５０年近い建物を今でも大切にするロンドンの賢明さ。東京の短命住宅も知恵と工夫次第で輝くはずだ。」Ｎｅｗｓｗｅｅｋ日本版２００７年３月１４日号より抜粋。